KONUT EKONOMİSİ
“Konut piyasası, toplu konut yerine toplu kondu, yeni yerleşmeler yerine, şehir merkezlerinde yık-yap-sat konutçuluğunu doğurdu” (Nisan 1984)
Herkesin bir değil çok şey dediği konut konusunda; ekonomi bilimi; “Mesken bir üretim, iskan bir tüketimdir” der, mesken üretim ve tüketiminin de, diğer üretim ve tüketim biçimleri gibi bir piyasada yaşadığını söyler.
Doğal olarak; bu piyasada da arz vardır, talep vardır; arzı düzenleyen bir işletmecilik, talebi sağlayan bir satın alma gücü vardır. Az ya da· çok, düzenli veya düzensiz; ama vardır.
Bütün zamanların konusu konut; bu piyasa ve bu unsurlar incelenerek değerlendirilmeli, konuya piyasa sistemiyle yaklaşılmalıdır.
Çünkü ancak bu piyasa düzenlenebilir ve sağlıklı işletilebilirse; laf değil konut üreyecektir.
İŞİN ELİFİ
Konut konusuna, isin elifinden başlamak; konut piyasasını arz ve talep cepheleriyle ele almak gerekmektedir. Arz ve arzı oluşturan unsurlar, talep ve talebi oluşturan unsurlar ayrı ayrı ele alınmalı bunların nasıl çalışacağı düşünülerek, konut üretiminde matematiğe dayalı ve yaşayıcı bir çözüm bulunmaya çalışılmalıdır.
KONUT KONUSUNDA ARZ
Konut konusunda arz, toplumumuza yabancı bir husus değildir. Bu konuyu ulemamız yıllardır birbirine, vatandaşımız devletine arz eder, devletimiz de yasal düzenlemelerle konuya çözüm arar, durur. Konut piyasasında arz ve bu arzı belirleyen unsurlarsa bir başka konudur. Konut piyasasında’ arz, birinci olarak; konutu oluşturan doğal ve fiziki girdilerin varlığına bağlıdır. Konut arzının sınırlarını bu doğal ve fiziki girdiler belirler. Bu doğal girdiler ilkel insanın ilkel konutunda; taşlardaki oyuklar, ağaçlardaki kovuklardır. Gelişen insanla konutlar da gelişmiş, natürel ahşap, taş ve diğerleri konutlara girdi olmuştur. Günümüzde; demir, çimento, tuğla, kiremit, sıhhi tesisat, izolasyon maddeleri ve diğerleri modern insanın, modern konutunun girdilerinin adıdır. Kuşkusuz, bunların varlığı ya da yokluğu veya maliyetleri toplam konut arzını belirleyecektir.
İkinci olarak; bunları birleştiren teknoloji, bu teknolojiyi uygulayanlar; kısaca “konut üretiminde işletmecik” arzın önem”li unsurlarındandır.
Arzı belirleyen üçüncü unsurun adı “mekan planlaması”dır ve bu planlanan mekanın altyapı denilen “müştemilatı”dır. Çinli’nin kayık konutu “Sampan’ın mekanı su, bizim gecekondumuzun mekanı “arazi”dir. Medeni toplumlar; başıbozuk konut üretiminden sıkılmışlar, ülke topraklarını, arazilerini çizgilerle bölmüşler, bu işe imar planı, bunun sonunda çıkan arazi parçasına arsa demişler… İşte o gün bugün, bu “disipline edilmiş arazi” yani arsa, konut üretiminin temel girdisi olmuş. Bizim gibi ülkelerde arazi bol, fakat çizgi az olduğundan araziler arsa olamamış, arsalar çok pahalanmış, bazen konut maliyetinin % 60’ını oluşturur hale gelmişler. Yine arsalar o kadar değerli hale gelmişler ki; 5-10 yıllık binalar, bir iki kat daha fazla yapabilmek için yıkılmışlardır.
DESTEKSİZ TALEP
Konut arzını belirleyen bu temel unsurların da üstünde bir belirleyici daha var ki, adı “talep”tir. Konutta talep, arzı uyaran temel motiftir. Bizim gibi toplumlarda soyut bazda “fena halde yüksek”tir. Yaşamanın temel amacıdır. Ahretteki iman kadar önemlidir. Herkes konuta taliptir. Ancak, ekonomistler talebi; “satın alma gücü ile desteklenmiş istek” diye tanımlayınca sihir bozulmakta, talep yok olmaktadır. Çünkü talep; genellikle satın alma gücüyle desteklenmemektedir. Diyorlar ki; satın alma gücüyle desteklenmiş gerçek konut talebinin; milli gelirin yüksekliğiyle ve paylaşımıyla “aleni ilişkisi” varmış …
Diğer yandan, bu talep; “bir acayip talep” … Baştan “mesken üretim, iskan tüketimdir” demiştik… İskan tüketim, mesken üretimse eğer; ömür boyu tüketeceğini, iki yılda üreteceksin … Üreteceksin de; parasını nereden bulacaksın… Deseler ki kişiye; “ömrün boyunca tüketeceğin etlerin parasını peşin vereceksin”. İhtimal gülecektir.. Veremeyecektir, yiyemeyecektir. İşte aynen böyle; ömür boyu tüketimini iki yılda ödemek zorunda bırakılacak “ortalama insan” gerçek konut talebinde bulunamayacaktır. “Ortalama insan”ın kendi kazançlarıyla oluşturması çok zor olan konut talebinin desteklenmesi gerekmektedir. Ülkelerin konut sorununu çözmeleri ve konut üretim modelleri bu desteğe ve desteğin biçimine bağlıdır.
Desteğe dikkat!..
Konut talebi, daha doğru deyişle mülk konut talebi; bütün dünyaca iki temel biçimde desteklenmektedir.
Birinci temel biçim; sübvansiyon esasına dayanan kamu desteğidir. Kamu veya görevlendirdiği kurumlar, piyasadan aldıkları vergi ve vergi benzeri mecburi kesintileri bütçede veya fonlarda toplarlar. Her zaman değil ama genellikle düşük ve orta gelir gruplarını doğrudan veya faiz iadesi vb. gibi yollarda desteklerler.
İkinci temel biçim; talep sahiplerinin veya meslek gruplarının birbirlerini desteklemeleridir. Burada; talep sahipleri küçük imkanlarını tasarruf sandıkları veya benzeri kurumlar veya bankalarda toplayarak; taleplerini sıraya dizerek konut ihtiyaçlarını giderirler. Burada subvansiyon genellikle yoktur.
“Konut arzını belirleyen temel unsurların üstünde bir belirleyici daha var ki adı “talep’tir”
Kişi tasarruflarını düşük faizle belli bir müddet biriktirir, ana parasını ve diğer tasarrufçunun birikiminden kredisini alır, biraz daha yüksek faizle makul bir müddette öder. Ferdin ve kooperatifin, mülk konut talebinin desteklenmesi, bu biçimlerden biriyle veya karma bir sistemle olmaktadır.
Ancak; sağlıklı işleyen ve yaşayan talep destekleme biçimleri; bağış mantığından uzak; fonları nominal değerle ödünç vermeyen, kişiyi tasarrufa özendiren, kişinin gerçek tasarruflarına dayanan, piyasa gerçeklerine bağlı desteklerdir. Eğer konut talebini destekleme biçimi iyi seçilmezse, bağıştan uzaklaştırılamazsa, talebi ve konuta yönlendirilmiş fonları eritmekte’ ve tasarrufçuyu istismar etmektedir. Onun için, aman;
DESTEGE DİKKAT …
Konut piyasası: pek çok piyasanın ağababasıdır. Diyorlar ki; bir milyarlık konut üretimi 600 milyonluk girdi kullanmaktadır, çimentodan demire, camdan çiviye her şeyi kıpırdatmaktadır. Konutun sosyal yapıya ve istihdama etkisini konuşmaya hacet yok… İşte bu yüzden bu ağababa ihmal edilmemelidir! İşlek bir konut piyasası için ilk şart, toplumun “mülk konut” tercihinin yaygınlığıdır. Bizde, böyle bir sıkıntı yoktur. Toplumumuz mülk konutu temel tercih haline getirmiştir, – konuta aşırı talebi vardır. Ancak, bu olumlu ortama rağmen sağlıklı bir konut piyasası gelişememiştir. Pek çok faktörün yanı sıra birkaç temel unsur bu piyasayı tıkamış, sağlıklı ve yeterli konut üretimine imkan vermemiştir. Önce; gelir standardı düşüklüğü, konut standardı düşüklüğünü getirmiş, gelir düşüklüğüyle birlikte; suni arsa ve altyapı arzı yetersizliği konutun kalitatif gelişimini durdurmuştur. Arzı belirleyen temel girdilerde üretim maliyetlerinin yüksekliği ve devrevi arz bunalmaları birim konut maliyetlerini yükseltmiştir. Artan maliyetlerle birlikte yükselen kiralar, ihtiyaç sahiplerinin konuta yönelebilecek tasarruflarını tamamen yok etmiştir. Kısaca; müstakbel konut talebini; kiralar vurmuş, maliyetler öldürmüştür.
Sonuç olarak; toplu konut yerine, toplu kondu; yeni yerleşmeler yerine, şehir merkezlerinde yık-yap-sat konutçuluğu doğmuştur. Talebi destekleme biçimleri; modelsiz, hesapsız ve yetersiz olmuştur. Yetersizliği bir yana fonlar yanlış işletilmiştir. SSK tarafından kooperatiflere verilen ödünçler, nominalden salındıkları için güle güle gitmiş, ağlayarak geri dönmüştür. Giderken evi yapan ödünçler, dönüşlerinde bir oda bile yapamamıştır. Ödünç verilen fonlar, toplumsal işlevleri olan birikimlerdir. Erimelerine veya aşınmalarına neden olabilecek biçimde işletilmemelidir. Enflasyon ikliminde; ödünçlerin veya fonların, nominalden salınmaları, onu oluşturanların sırada bekleyenlerine büyük zararlar vermekte, kaynaklar ilk kullananların lehine yok edilmektedir. Diğer yandan; konut sektörüne ilişkin tartışmalar hiç bitmemiş, konutun ölü yatırı mı, diri yatırım mı olduğu bir karara bağlanamamış, konut yatırımlarının toplam yatırımlar içindeki payı yüzde 2’lerden öteye geçememiştir. Bundan başka; konut üzerine; inşaatın başlangıcından oturma iznine kadar 30 ayrı vergi salınmış; DPTnin dediği gibi; mali politikalar “destek değil, köstek” olmuştur.
“Kim yapsın savaşları”‘
Böylece; arpa ekin biçerek, gündüzleri konuşarak, geceleri kondu yaparak; “Toplu Konut Kanunları Devri”ne, kanundan medet umma devrine geldik. 2487 sayılı ilk Toplu Konut Kanunu’nun ele alınmasıyla birlikte derhal ve hemen cenk davulları çalındı… Kooperatif yanlıları ile özel kesim yanlıları kanlı, “KİM YAPSIN SAVAŞLARl”nı başlattılar. Ne ile, hangi parayla, hangi sistemle demiyorlar, yapılsın da şu açık kapansın diyenleri dinlemiyorlardı. Kanun çıktı; Kooperatif benimsenmiş, finansman ihalesi “bütçe”nin üzerinde kalmıştı. Çulsuzdan çuha isteniyordu. Ek Geçici i. Madde ile 280 bin kişi kuyruğa girdi :
Para yoktu, bekleyen çoktu… Derken, beklerken; birkaç hafta önce; kanun yine değişti, sigara içenler ve seyahat edenler konut finansmanıyla kooperatiflerin yanı sıra özel kesim de konut yapımıyla ilişkilendirildi… Bütçe bırakıldı, fon kuruldu. Hepsi iyi güzel de, ortada şimdilik, kaynakları, düzenleyen çerçeve kanun var. Bugünlerde; kanunu tamamlayacak yönetmeliği bekliyoruz. Bu yönetmelikte; konut piyasasını ve yukarıda da başlıkları verilen engelleri ortadan kaldıracak düzenlemeleri görmek istiyoruz. En önemlisi de; konuta yönelmiş talebi desteklerken, fonları eriterek geleceğin konutlarını yok edecek bağış mantığından uzaklaşılmasını, bunun yerine toplumumuzun layık kesimlerinin konuta yönelmiş ama ciddi taleplerinin matematik esaslara uyarak konuta kavuşturulmasını diliyoruz.
AİLENİN AMBALAJI
Diliyoruz çünkü konut; toplumu geçmişten geleceğe kırılmadan, dökülmeden götürecek ambalajdır. Toplumun temel kurumu ailenin ambalajıdır. Bu ambalaj nitelik ve nicelik bakımından yeterli olmazsa; toplumumuzu yarınlara sağlıklı taşıyamayız. Nitelik ve nicelik bakımından yeterli konut üretmenin yolu; konut piyasasını arz ve talep cepheleriyle düzenlemekten geçer. Kanımızca da arz ve talebin düzenlenmesi yukarıda belirtmeye çalıştığımız temel ilkeler gözetilerek yapılabilir.
Gerisi; “nafile kelamdır, gafile kelamdır” …
Dr.Cemil Çakmaklı…
“KONUT EKONOMİSİ” için 2 yorum