KONUT EKONOMİSİ

“Konut piyasası, toplu konut yerine toplu kondu, yeni yerleşmeler yerine, şehir merkezlerinde yık-yap-sat konutçuluğunu doğurdu” (Nisan 1984)
Herkesin bir değil çok şey dediği konut konusunda; ekonomi bi­limi; “Mesken bir üretim, iskan bir tüketimdir” der, mesken üretim ve tüketiminin de, diğer üretim ve tüketim biçimleri gibi bir piyasada yaşadığını söyler.
Doğal olarak; bu piyasada da arz vardır, talep vardır; arzı düzenleyen bir işletmecilik, talebi sağlayan bir satın alma gücü vardır. Az ya da· çok, düzenli veya düzensiz; ama vardır.
Bütün zamanların konusu konut; bu piyasa ve bu unsurlar incelenerek değer­lendirilmeli, konuya piyasa sistemiyle yaklaşılmalıdır.
Çünkü ancak bu piyasa düzenlenebi­lir ve sağlıklı işletilebilirse; laf değil konut üreyecektir.                                                                                                                                                               
İŞİN ELİFİ                                                                                                                                                                    
Konut konusuna, isin elifinden baş­lamak; konut piyasasını arz ve talep cepheleriyle ele almak gerekmektedir. Arz ve arzı oluşturan unsurlar, talep ve talebi oluşturan unsurlar ayrı ayrı ele alınmalı bunların nasıl çalışacağı düşü­nülerek, konut üretiminde matematiğe dayalı ve yaşayıcı bir çözüm bulunmaya çalışılmalıdır.                                                      
KONUT KONUSUNDA ARZ                                                                                                                                                                                                    
Konut konusunda arz, toplumumuza yabancı bir husus değildir. Bu konuyu ulemamız yıllardır birbirine, vatandaşı­mız devletine arz eder, devletimiz de yasal düzenlemelerle konuya çözüm arar, durur. Konut piyasasında arz ve bu arzı belirleyen unsurlarsa bir başka konudur. Konut piyasasında’ arz, birinci olarak; konutu oluşturan doğal ve fiziki girdile­rin varlığına bağlıdır. Konut arzının sınırlarını bu doğal ve fiziki girdiler belirler. Bu doğal girdiler ilkel insanın ilkel konutunda; taşlardaki oyuklar, ağaçlardaki kovuklardır. Gelişen insanla konutlar da gelişmiş, natürel ahşap, taş ve diğerleri konutlara girdi olmuştur. Günümüzde; demir, çimento, tuğla, kiremit, sıhhi tesisat, izolasyon maddele­ri ve diğerleri modern insanın, modern konutunun girdilerinin adıdır. Kuşku­suz, bunların varlığı ya da yokluğu veya maliyetleri toplam konut arzını belirleye­cektir.
İkinci olarak; bunları birleştiren teknoloji, bu teknolojiyi uygulayanlar; kısaca “konut üretiminde işletmecik” arzın önem”li unsurlarındandır.
Arzı belirleyen üçüncü unsurun adı “mekan planlaması”dır ve bu planlanan mekanın altyapı denilen “müştemilatı”dır. Çinli’nin kayık konutu “Sampan’ın mekanı su, bizim gecekondumuzun mekanı “arazi”dir. Medeni toplumlar; başıbozuk konut üretiminden sıkılmış­lar, ülke topraklarını, arazilerini çizgiler­le bölmüşler, bu işe imar planı, bunun sonunda çıkan arazi parçasına arsa demişler… İşte o gün bugün, bu “disipline edilmiş arazi” yani arsa, konut üretiminin temel girdisi olmuş. Bizim gibi ülkelerde arazi bol, fakat çizgi az olduğundan araziler arsa olamamış, arsalar çok pahalanmış, bazen konut maliyetinin % 60’ını oluşturur hale gelmişler. Yine arsalar o kadar değerli hale gelmişler ki; 5-10 yıllık binalar, bir ­iki kat daha fazla yapabilmek için yıkılmışlardır.        

DESTEKSİZ TALEP                                                                                                                                   

Konut arzını belirleyen bu temel unsurların da üstünde bir belirleyici daha var ki, adı “talep”tir. Konutta talep, arzı uyaran temel motiftir. Bizim gibi top­lumlarda soyut bazda “fena halde yüksek”tir. Yaşamanın temel amacıdır. Ahretteki iman kadar önemlidir. Herkes konuta taliptir. Ancak, ekonomistler talebi; “satın alma gücü ile desteklenmiş istek” diye tanımlayınca sihir bozulmak­ta, talep yok olmaktadır. Çünkü talep; genellikle satın alma gücüyle desteklenme­mektedir. Diyorlar ki; satın alma gücüyle desteklenmiş gerçek konut talebinin; milli gelirin yüksekliğiyle ve paylaşımıyla “aleni ilişkisi” varmış …
Diğer yandan, bu talep; “bir acayip talep” … Baştan “mesken üretim, iskan tüketimdir” demiştik… İskan tüketim, mesken üretimse eğer; ömür boyu tüketeceğini, iki yılda üreteceksin … Üreteceksin de; parasını nereden bula­caksın… Deseler ki kişiye; “ömrün boyunca tüketeceğin etlerin parasını peşin vereceksin”. İhtimal gülecektir.. Veremeyecektir, yiyemeyecektir. İşte ay­nen böyle; ömür boyu tüketimini iki yılda ödemek zorunda bırakılacak “ortalama insan” gerçek konut talebinde buluna­mayacaktır. “Ortalama insan”ın kendi kazançlarıyla oluşturması çok zor olan konut talebinin desteklenmesi gerek­mektedir. Ülkelerin konut sorununu çözmeleri ve konut üretim modelleri bu desteğe ve desteğin biçimine bağlıdır.
Desteğe dikkat!..
Konut talebi, daha doğru deyişle mülk konut talebi; bütün dünyaca iki temel biçimde desteklenmektedir.
Birinci temel biçim; sübvansiyon esasına dayanan kamu desteğidir. Kamu veya görevlendirdiği kurumlar, piyasa­dan aldıkları vergi ve vergi benzeri mecburi kesintileri bütçede veya fonlarda toplarlar. Her zaman değil ama genellik­le düşük ve orta gelir gruplarını doğrudan veya faiz iadesi vb. gibi yollarda desteklerler.
İkinci temel biçim; talep sahiplerinin veya meslek gruplarının birbirlerini desteklemeleridir. Burada; talep sahipleri küçük imkanlarını tasarruf sandıkları veya benzeri kurumlar veya bankalarda toplayarak; taleplerini sıraya dizerek konut ihtiyaçlarını giderirler. Burada subvansiyon genellikle yoktur.

“Konut arzını belirleyen temel unsurların üstünde bir belirleyici daha var ki adı “talep’tir”

Kişi tasarruflarını düşük faizle belli bir müddet biriktirir, ana parasını ve diğer tasarrufçunun birikiminden kredisini alır, biraz daha yüksek faizle makul bir müddette öder. Ferdin ve kooperatifin, mülk konut talebinin desteklenmesi, bu biçimlerden biriyle veya karma bir sistemle olmaktadır.
Ancak; sağlıklı işleyen ve yaşayan talep destekleme biçimleri; bağış mantı­ğından uzak; fonları nominal değerle ödünç vermeyen, kişiyi tasarrufa özendi­ren, kişinin gerçek tasarruflarına daya­nan, piyasa gerçeklerine bağlı destekler­dir. Eğer konut talebini destekleme biçimi iyi seçilmezse, bağıştan uzaklaştı­rılamazsa, talebi ve konuta yönlendiril­miş fonları eritmekte’ ve tasarrufçuyu istismar etmektedir. Onun için, aman;
DESTEGE DİKKAT …
Konut piyasası: pek çok piyasanın ağababasıdır. Diyorlar ki; bir milyarlık konut üretimi 600 milyonluk girdi kullanmaktadır, çimentodan demire, camdan çiviye her şeyi kıpırdatmaktadır. Konutun sosyal yapıya ve istihdama etkisini konuşmaya hacet yok… İşte bu yüzden bu ağababa ihmal edilmemelidir! İşlek bir konut piyasası için ilk şart, toplumun “mülk konut” tercihinin yay­gınlığıdır. Bizde, böyle bir sıkıntı yoktur. Toplumumuz mülk konutu temel tercih haline getirmiştir, – konuta aşırı talebi vardır. Ancak, bu olumlu ortama rağmen sağlıklı bir konut piyasası gelişememiştir. Pek çok faktörün yanı sıra birkaç temel unsur bu piyasayı tıkamış, sağlıklı ve yeterli konut üretimine imkan vermemiş­tir. Önce; gelir standardı düşüklüğü, konut standardı düşüklüğünü getirmiş, gelir düşüklüğüyle birlikte; suni arsa ve altyapı arzı yetersizliği konutun kalitatif gelişimini durdurmuştur. Arzı belirleyen temel girdilerde üretim maliyetlerinin yüksekliği ve devrevi arz bunalmaları birim konut maliyetlerini yükseltmiştir. Artan maliyetlerle birlikte yükselen kiralar, ihtiyaç sahiplerinin konuta yöne­lebilecek tasarruflarını tamamen yok et­miştir. Kısaca; müstakbel konut talebini; kiralar vurmuş, maliyetler öldürmüştür.
Sonuç olarak; toplu konut yerine, toplu kondu; yeni yerleşmeler yerine, şehir merkezlerinde yık-yap-sat konutçu­luğu doğmuştur. Talebi destekleme bi­çimleri; modelsiz, hesapsız ve yetersiz olmuştur. Yetersizliği bir yana fonlar yanlış işletilmiştir. SSK tarafından koo­peratiflere verilen ödünçler, nominalden salındıkları için güle güle gitmiş, ağlaya­rak geri dönmüştür. Giderken evi yapan ödünçler, dönüşlerinde bir oda bile yapamamıştır. Ödünç verilen fonlar, toplumsal işlevleri olan birikimlerdir. Erimelerine veya aşınmalarına neden olabilecek biçimde işletilmemelidir. Enf­lasyon ikliminde; ödünçlerin veya fonla­rın, nominalden salınmaları, onu oluşturanların sırada bekleyenlerine büyük zararlar vermekte, kaynaklar ilk kulla­nanların lehine yok edilmektedir. Diğer yandan; konut sektörüne ilişkin tartışmalar hiç bitmemiş, konutun ölü yatırı mı, diri yatırım mı olduğu bir karara bağlanamamış, konut yatırımlarının top­lam yatırımlar içindeki payı yüzde 2’lerden öteye geçememiştir. Bundan başka; konut üzerine; inşaatın başlangı­cından oturma iznine kadar 30 ayrı vergi salınmış; DPTnin dediği gibi; mali politikalar “destek değil, köstek” olmuş­tur.
“Kim yapsın savaşları”‘
Böylece; arpa ekin biçerek, gündüzle­ri konuşarak, geceleri kondu yaparak; “Toplu Konut Kanunları Devri”ne, kanundan medet umma devrine geldik. 2487 sayılı ilk Toplu Konut Kanunu’nun ele alınmasıyla birlikte derhal ve hemen cenk davulları çalındı… Kooperatif yan­lıları ile özel kesim yanlıları kanlı, “KİM YAPSIN SAVAŞLARl”nı başlattılar. Ne ile, hangi parayla, hangi sistemle demiyorlar, yapılsın da şu açık kapansın diyenleri dinlemiyorlardı. Kanun çıktı; Kooperatif benimsenmiş, finansman iha­lesi “bütçe”nin üzerinde kalmıştı. Çul­suzdan çuha isteniyordu. Ek Geçici i. Madde ile 280 bin kişi kuyruğa girdi :
Para yoktu, bekleyen çoktu… Derken, beklerken; birkaç hafta önce; kanun yine değişti, sigara içenler ve seyahat edenler konut finansmanıyla kooperatiflerin ya­nı sıra özel kesim de konut yapımıyla ilişkilendirildi… Bütçe bırakıldı, fon kuruldu. Hepsi iyi güzel de, ortada şimdilik, kaynakları, düzenleyen çerçeve kanun var. Bugünlerde; kanunu tamam­layacak yönetmeliği bekliyoruz. Bu yönetmelikte; konut piyasasını ve yuka­rıda da başlıkları verilen engelleri ortadan kaldıracak düzenlemeleri gör­mek istiyoruz. En önemlisi de; konuta yönelmiş talebi desteklerken, fonları eriterek geleceğin konutlarını yok edecek bağış mantığından uzaklaşılmasını, bu­nun yerine toplumumuzun layık kesimle­rinin konuta yönelmiş ama ciddi taleple­rinin matematik esaslara uyarak konuta kavuşturulmasını diliyoruz.                                                                       

AİLENİN AMBALAJI

Diliyoruz çünkü konut; toplumu geçmişten geleceğe kırılmadan, dökül­meden götürecek ambalajdır. Toplumun temel kurumu ailenin ambalajıdır. Bu ambalaj nitelik ve nicelik bakımından yeterli olmazsa; toplumumuzu yarınlara sağlıklı taşıyamayız. Nitelik ve nicelik bakımından yeterli konut üretmenin yolu; konut piyasasını arz ve talep cepheleriyle düzenlemekten geçer. Ka­nımızca da arz ve talebin düzenlenmesi yukarıda belirtmeye çalıştığımız temel ilkeler gözetilerek yapılabilir.
Gerisi; “nafile kelamdır, gafile ke­lamdır” …

Dr.Cemil Çakmaklı…